Oficiální vyjádření klubu k situaci kolem stadionu Za Lužánkami

Projekt nového fotbalového stadionu Za Lužánkami vstupuje do další důležité fáze. V posledních týdnech se objevila řada otázek týkajících se nabídkové ceny za pozemky i samotného postupu projektu. Považujeme proto za důležité srozumitelně vysvětlit fakta a především připomenout, co může projekt přinést Brnu a jeho obyvatelům. Naším cílem není vést spory ani vytvářet konflikty, ale po více než 25 letech vrátit vrcholový fotbal na místo, které je s historií brněnského fotbalu neodmyslitelně spojeno.

Co projekt přinese Brnu

Projekt nového stadionu Za Lužánkami znamená:

• návrat fotbalu na tradiční místo spojené s historií města,
• novou soukromou investici v řádu miliard korun,
• moderní stadion evropské úrovně,
• revitalizaci dlouhodobě nevyužívaného území,
• nulové investiční riziko pro město Brno.

Za zásadní považujeme skutečnost, že veškerá rizika přípravy projektu, financování, demolice stávajícího stadionu i samotné výstavby ponese soukromý investor. Město Brno nebude financovat ani demolici stávajícího areálu, ani výstavbu nového stadionu.

Dva rozdílné znalecké posudky

Jedním z témat, které v posledních dnech rezonovalo v zákulisí, je otázka, proč existují dva znalecké posudky, které docházejí k odlišným závěrům.

Je důležité zdůraznit, že oba posudky zpracovali soudní znalci a oba byly vypracovány v souladu s platnou legislativou. Rozdíl mezi nimi nespočívá v použité metodice, ale především ve výběru podobných pozemků, s nimiž byly Lužánky porovnávány. Na základě tohoto výběru pak znalci dospěli k odlišným výsledkům. Nutno podotknout, že zadání pro oba znalce jasně stanovilo, aby při ocenění nijak nezohledňovali skutečnost, že pozemky jsou předmětem koncese na 25 let, ani jejich zatížení právními spory s panem Liborem Procházkou. Každá z těchto věcí by měla výrazně negativní vliv na jejich cenu, my jsme je však nebrali v úvahu.

Jako investor na sebe přebíráme nejen veškerá rizika spojená s přípravou projektu, jeho financováním a demolicí stávajícího stadionu, ale právě také rizika vyplývající z dlouhodobé koncese. Ta po dobu svého trvání významně omezuje výkon vlastnického práva k pozemkům, což je okolnost, která jejich tržní hodnotu standardně snižuje. Přesto jsme tento faktor při stanovení naší nabídkové ceny nijak nezohledňovali.

Náš znalecký posudek vychází z reálně prodaných sportovních pozemků v Brně, například v lokalitách Lesná, Obřany nebo Židenice. Na základě těchto srovnání znalec stanovil cenu přibližně 3 400 Kč za metr čtvereční.

Posudek města naopak pracuje s pozemky určenými pro bydlení nebo komerční využití, kde se ceny pohybují výrazně výše. Výsledkem je ocenění přibližně 9 078 Kč za metr čtvereční.

Podstatou sporu tedy není otázka, zda mají Lužánky hodnotu. Podstatou je otázka, jaký typ pozemku vlastně oceňujeme.

Lužánky nejsou stavebním pozemkem pro bytovou výstavbu ani komerční development. Územní plán jednoznačně určuje, že areál musí sloužit sportu. Není zde možné postavit bytové domy, kanceláře ani obchodní centrum. Tedy není možné pozemky zhodnotit a následně prodat, jako by tomu bylo u srovnávaných parcel.

Jsme proto přesvědčeni, že správné je porovnávání se sportovními pozemky, protože právě takové využití je zde možné a zákonem stanovené.

Jak vznikla naše nabídková cena

V posledních dnech se diskutuje především o „ceně 5 milionů korun“ za pozemky.

Je důležité vysvětlit celý kontext.

Nezávislý soudní znalec ocenil prázdné pozemky na částku 167,7 milionu korun. Na pozemcích však dnes stojí nevyužívaný, chátrající stadion, který musí být před zahájením výstavby zdemolován a odstraněn.

Samotné město Brno si nechalo zpracovat odhad demolice, který stanovil náklady na zbourání stadionu přibližně na 202 milionů korun.

Jinými slovy, investor nekupuje prázdný pozemek připravený ke stavbě, ale přebírá zároveň povinnost financovat demolici stávajícího stadionu. Po započtení těchto nákladů vychází ekonomická hodnota území pod úrovní nuly. Přesněji řečeno minus 34 milionů korun.

Proto jsme nastavili naši nabídkovou cenu tak, aby vyšla kladně, a od 207 milionů korun po odečtení demolice 202 milionů korun zůstane hotovost 5 milionů korun.

Celková hodnota závazku investora, tedy naše reálná nabídková cena, dosahující 207 milionů korun, odpovídá ceně cca 4 460 Kč/m2, tedy asi o 23 % více, než je uvedeno v posudku.

Postupujeme podle zákona a držíme slovo

Od samého začátku jsme deklarovali, že chceme pozemky získat za obvyklou cenu stanovenou nezávislým znaleckým posudkem. Přesně podle tohoto principu jsme také postupovali.

Naše nabídka vychází ze znaleckého posudku zpracovaného soudním znalcem, respektuje platnou legislativu a je podložena jistotou ve výši 10 milionů korun, kterou jsme v rámci procesu složili.

Naším cílem není získat pozemky pod cenou. Naopak usilujeme o řešení, které bude zákonné, transparentní a dlouhodobě obhajitelné vůči městu, jeho obyvatelům i budoucím generacím.

Jako investor nepřebíráme pouze pozemky, ale také závazek financovat demolici stávajícího stadionu v hodnotě přesahující 200 milionů korun a následně vybudovat nový stadion, který bude po desetiletí sloužit sportu a veřejnosti a bude stát jednotky miliard korun.

Právě proto jsme přesvědčeni, že naše nabídka odpovídá reálné situaci, našemu záměru i podmínkám, které jsou s územím spojeny. Respektujeme, že mohou existovat různé odborné názory na ocenění pozemků, a podporujeme otevřenou debatu nad všemi znaleckými závěry. Naší prioritou není spor o jednotlivá čísla. Naší prioritou je najít řešení, které umožní návrat fotbalu za Lužánky, přinese do Brna významnou soukromou investici a současně nebude představovat finanční riziko pro město ani jeho obyvatele.

Jednání o pozemcích

Nechceme vytvářet tlak ani vést konfrontaci s vedením města. Naopak oceňujeme, že jednání pokračují a že všechny strany hledají řešení, které bude dlouhodobě přínosné pro Brno i jeho občany.

Současně můžeme potvrdit, že jednání s panem Procházkou, který vlastní přilehlé komunikace, parkoviště, vozovky a stavby okolo stadionu, se posunula výrazně kupředu, byla nalezena obchodní shoda na podmínkách a vstupujeme do poslední fáze jednání, tedy due diligence a smluvní dokumentace. Dohoda umožní nejen realizaci projektu, ale také vyřeší několikaleté spory mezi panem Procházkou a městem.

Věříme, že Lužánky si zaslouží budoucnost, která bude odpovídat jejich historii a významu pro Brno.

Po více než čtvrt století má město jedinečnou příležitost vrátit fotbal na místo, kam patří, vytvořit moderní sportovní infrastrukturu a získat soukromou investici v řádu 3-4 miliardy Kč bez finanční zátěže pro veřejné rozpočty.

To je podle našeho názoru hodnota, o které by se mělo diskutovat především.